Evaluación de local comercial antes de arrendar o comprar, en Santiago

En resumen: Dipenza evalúa tu local comercial antes de que arriendes o compres, desde 7 UF + IVA, con un informe y una recomendación clara. La primera conversación es online y sin costo.

Antes de firmar un arriendo o invertir en un local, asegúrate de que funcione para tu negocio. En Dipenza evaluamos el espacio, los flujos, las condiciones visibles y lo que habría que intervenir, y te entregamos una recomendación clara: seguir, seguir con condiciones o buscar otra opción.

Atendemos presencialmente proyectos en Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, La Reina y Providencia. Si estás en otra comuna, trabajamos contigo en modalidad online o coordinamos la visita según tu proyecto.

¿Qué es la evaluación de local?

Es una revisión espacial, funcional y de diseño de un inmueble, hecha en relación con un negocio concreto. Responde dos preguntas: si este lugar sirve para lo que quieres hacer, y qué debería tener el local que estás buscando. Sumamos la mirada de negocio y de experiencia de usuario que aplicamos en todos nuestros proyectos.

Es para ti si estás por arrendar o comprar un local, quieres transformar una casa u oficina en negocio, estás comparando dos o tres opciones, o todavía no tienes local y necesitas saber qué buscar: cafeterías, restaurantes, tiendas, consultas, oficinas o centros de servicios.

No es un informe de arquitectura, cálculo estructural, informe sanitario, tasación, estudio legal ni aprobación municipal. Uso de suelo, patente, permisos y resolución sanitaria se confirman con la Dirección de Obras Municipales, la SEREMI de Salud o el profesional que corresponda; te indicamos cuáles revisar.

Qué revisar antes de arrendar un local comercial

Entorno y acceso: ubicación y contexto inmediato, accesos, visibilidad, fachada y relación con el entorno.

Espacio: superficie, distribución actual, circulaciones, posibilidades aparentes de modificación y potencial de crecimiento.

Operación: acceso de clientes, flujo de personal y de servicio, y las áreas que tu negocio necesita (atención, espera, producción o cocina, bodega, baños, área infantil si aplica).

Condiciones visibles: iluminación natural y artificial, ventilación, e instalaciones aparentes de electricidad, agua y desagües. Es observación, no cálculo técnico.

Implementación: mobiliario y equipamiento necesarios, remodelación o ampliación requerida, y una estimación de inversión en rango solo cuando se puede hacer con responsabilidad.

Decisión: riesgos y restricciones aparentes, compatibilidad entre el local y tu modelo de negocio, prioridades y recomendación final.

Cómo trabajamos

01 · Conversación inicial: entendemos tu negocio, tu público y lo que necesitas del espacio.

02 · Antecedentes: revisamos lo que tengas: aviso, fotos, planos, borrador de contrato.

03 · Visita: recorremos el local y hacemos registro fotográfico (en los formatos con visita).

04 · Análisis: cruzamos el espacio con los requerimientos de tu negocio.

05 · Informe: matriz de hallazgos, oportunidades, riesgos e intervenciones necesarias, recomendadas y opcionales, en orden de prioridad, con una recomendación GO, GO condicionado o NO GO.

06 · Reunión de resultados: revisamos el informe contigo y resolvemos dudas antes de que decidas.

Qué necesitamos para evaluar tu local

Si falta algún antecedente indispensable, te ayudamos a solicitarlo. Cuando no es posible obtenerlo a tiempo, el informe lo indica y la conclusión se entrega con ese alcance.

¿Qué evaluación necesito?

Todavía no tengo local y quiero saber qué buscar.

Perfil de local ideal, 7 UF + IVA. Definimos superficie, ubicación, instalaciones y condiciones que tu negocio necesita, antes de salir a buscar.

Tengo un local en vista y quiero una primera revisión rápida.

Revisión documental remota, 9 UF + IVA, para locales de hasta 400 m². Revisamos planos, fotos y antecedentes del local sin visitarlo.

Tengo un local en vista y quiero saber si sirve antes de firmar.

Evaluación con visita: 18 UF + IVA hasta 150 m² o 24 UF + IVA de 151 a 400 m². Si es café o restaurante: 22 UF + IVA hasta 150 m² o 28 UF + IVA de 151 a 400 m², porque además revisamos cocina, extracción y flujos.

Estoy dudando entre 2 o 3 locales.

Comparativa de locales de hasta 150 m² cada uno: 28 UF + IVA por 2 locales o 36 UF + IVA por 3. De 151 a 400 m²: 38 UF o 48 UF + IVA. En gastronomía: 35 UF o 45 UF + IVA hasta 150 m², y 44 UF o 56 UF + IVA de 151 a 400 m². El tramo lo define el local más grande.

Además de que el local sirva, necesito saber si el negocio será rentable ahí.

Evaluación estratégica + factibilidad de negocio: 36 UF + IVA hasta 150 m² o 48 UF + IVA de 151 a 400 m². Suma inversión estimada, operación mensual, punto de equilibrio y escenarios a 5 años.

¿No sabes cuál elegir o tu local tiene más de 400 m²? En la conversación inicial, sin costo, te recomendamos el formato y te confirmamos el valor.

Formatos y valores

Los plazos corren desde que recibimos los antecedentes del local. Pago: 100% al encargar la evaluación; agendamos la visita al recibir el pago. ¿Tu local tiene más de 400 m²? Lo cotizamos según sus características en la conversación inicial, sin costo. Visitas presenciales en Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, La Reina y Providencia; en otras comunas, coordinamos la visita según tu local.

Valores en UF + IVA. Incluyen reunión inicial, revisión de antecedentes, visita en la Región Metropolitana (formatos con visita), registro fotográfico, informe en PDF con registro fotográfico comentado, matriz de hallazgos y recomendación final y reunión de resultados. No incluyen planos, levantamiento métrico detallado, renders, trámites, informes de especialistas, asesoría legal del contrato ni tasación. Locales de más de 400 m², fuera de la Región Metropolitana, hoteles y proyectos inmobiliarios se cotizan aparte.

Si contratas una evaluación con visita y luego quieres la evaluación estratégica, dentro de 30 días pagas solo la diferencia. Si contratas el proyecto de diseño con Dipenza dentro de 60 días, abonamos el 50% del valor de la evaluación.

Una primera conversación online para conocernos. Escuchamos tu idea, resolvemos tus dudas sobre cómo trabajamos y te decimos con honestidad si somos el estudio para tu proyecto. El diseño y las recomendaciones empiezan cuando firmamos la propuesta.

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Preguntas frecuentes

¿Cómo saber si un local sirve para una cafetería? Revisa que la superficie permita separar atención, preparación y bodega; que la ventilación y la extracción sean posibles; que haya agua y desagües cerca de la barra, baños, acceso cómodo y visibilidad desde la calle. Lo sanitario se confirma con la SEREMI de Salud.

¿Qué debe tener un local para una cafetería? Zona de barra y preparación, área de mesas, bodega, baños, ventilación, capacidad eléctrica para los equipos y una circulación que no cruce a los clientes con el personal.

¿Conviene remodelar un local existente? Conviene cuando la estructura y las instalaciones sirven, y la intervención se concentra en distribución, terminaciones y mobiliario. Si hay que rehacer instalaciones mayores o ampliar, compara ese costo con otra opción.

¿Qué revisar antes de firmar un contrato de arriendo comercial? En lo espacial, que el local soporte tu operación y qué obras necesita. Las cláusulas (plazo, mejoras, uso permitido) revísalas con un abogado.

¿Cuánto cuesta evaluar un local comercial? En Dipenza, desde 9 UF + IVA en formato remoto y 18 UF + IVA con visita, para locales de hasta 150 m². La evaluación estratégica con factibilidad de negocio es de 36 UF + IVA hasta 150 m² y de 48 UF + IVA entre 151 y 400 m².

¿La evaluación reemplaza al arquitecto o al abogado? No. Es una evaluación de diseño, operación y negocio para apoyar tu decisión. Las alertas normativas son preliminares y las revisa un arquitecto de nuestro equipo; la firma de permisos, el cálculo estructural, la revisión legal del contrato y las autorizaciones de la DOM y la SEREMI de Salud se resuelven en la etapa que corresponde, con los profesionales y autoridades a cargo.

¿Y si todavía no tengo local? Con el Perfil del local ideal definimos qué superficie, áreas, accesos e instalaciones necesita tu negocio, para que busques con criterio.

¿Pueden decirme si mi negocio será rentable en ese local? Sí, con la evaluación estratégica + factibilidad de negocio. Estimamos la inversión, la operación mensual y el punto de equilibrio, y modelamos escenarios a 5 años para mostrar qué tiene que pasar para llegar a tu meta. Son estimaciones basadas en supuestos que revisamos contigo, y se ajustan con cotizaciones reales en la etapa de proyecto.

¿La evaluación me da certeza de que mi negocio será rentable? No. Te entrega una base sólida para decidir: qué tiene que pasar para que el negocio llegue a la rentabilidad que buscas y qué riesgos conviene resolver antes de firmar. El resultado final depende de la demanda real y de la gestión del negocio.

¿Estás por firmar? Conversemos antes. Escríbenos a contacto@dipenza.cl o al +56 9 9914 6321, o agenda una conversación inicial sin costo para definir qué formato de evaluación necesitas.

Las evaluaciones de Dipenza son documentos orientativos de diseño, operación y negocio. No constituyen informes técnicos de arquitectura o estructura, asesoría legal, tasaciones ni pronunciamientos de la DOM o de la SEREMI de Salud, y no reemplazan las autorizaciones correspondientes.